Какви да са партидите в Имотния регистър?

Имотен регистър в България има на теория, но на практика няма. Или обратното – на практика има, но не е спазен закона. Това е и становището на Нотариалната камара. Миналата зима бях внесъл текстове в Закона за кадастъра и имотния регистър, които да позволят по-бързо преминаване към истински, пълен имотен регистър, но тогава не намериха подкрепа.

Какво е имотен регистър – по закон това е съвкупността от партидите, свързани с недвижимите имоти. И тук идва въпросът какво е „партида“. Има две „школи“ – едната смята, че партидите трябва да са персонални – т.е. имотите да се описват на база на техния собственик (и да преминават от един към друг собственик), а другата – че трябва да са имотни партиди – т.е. водещото е имотът, а собствениците са атрибути, които се сменят. Всичко до 2009 г. е именно в такива папки в кашони. Към момента електронни имотни партиди по смисъла на закона няма, а правилника за вписванията предвижда персонални партиди в електронния регистър.

Тази дилема – персонални срещу имотни – е напълно валидна в хартиения свят – регистърът представлява документи в папки в кашони и е важно как ще подредиш папките и кашоните, за да може да търсиш в тях. Ако ги подредиш по ЕГН на собственика, ще можеш да търси лесно по собственик. Ако ги подредиш по идентификатор или адрес на имота, ще можеш да търсиш по имот.

В електронния свят, обаче, регистърът се реализира не чрез папки в кашони, а чрез т.нар. система за управление на релационни бази данни. Там може да има таблица с имотни сделки, като за всяка сделка да има една колона „идентификатор на имот“ и една колона „идентификатор на собственик“ и така може да се търси и по двата критерия. Т.е. партидата не е нито персонална, нито имотна. Това се постига чрез т.нар. индекси, които са виртуалната реализация на папките в кашоните – подреждане по определен ред, за да може да бъде търсено по-бързо. („Сделка“, разбира се, е опростено, защото има много хипотези за придобиване – наследство, делба, давност…). Именно така е реализирана информационната система ИКАР, в която след 2009 г. се вписват извършените имотни прехвърляния.

Представете си три групи кашони. В единия са номерата на актовете, а в другите два – ЕГН-та и идентификатори/адреси на имоти, като във вторите два, в папката на всеки човек и на всеки имот се вписват само номерата на актовете от първата група кашони. Това заема доста място и е сложно за водене в хартиения свят. Но в електронните е най-елементарното нещо.

Действащият Закон за кадастъра и имотния регистър предвижда имотни партиди: „чл. 3. (1) Имотният регистър се състои от партидите на недвижимите имоти“. За мен това трябва да се преосмили – имотният регистър е съвкпуността от актовете, с които се признава или прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти. Логическата организация на тези актове по партиди – имотни и персонални – е подробност. Чрез информационната система на имотния регистър могат да бъдат постигнати целите на партидите без да ги уреждаме нормативно като такива.

Сигурен съм, че това е непопулярно и дори еретично мнение и че „не може ИТ-та да определят как ще работи един толкова важен регистър“. Но смятам, че следва технологичните възможности да бъдат отчетени при избор на концептуалния модел на регистрите – нещо, което е било невъзможно или непрактично преди, сега вече е тривиално. А от позицията на нотариалната камара е видно, че електронен имотен регистър, след толкова години действащ Закон за кадстъра и имотния регистър, официално няма.

По Плана за възстановяване и устойчивост (ПВУ) се предвижда дигитализация на хартиените архиви на Имотния регистър и според мен трябва да обсъдим задълбочено концептуалните положения в закона, за да не се окажем и след това с половин имотен регистър. Защото по ПВУ ще се сканират документи, но тяхната правна стойност ще остане под въпрос. Запазването на настоящия концептуален модел само по себе си не е пречка пред реализирането на истински имотен регистър, но според мен е пречка пред цялостното осмисляне на начина, по който данните се съхраняват и търсят в електронен вид.